Як карантин і девальвація змінюють ринок нерухомості України

На порозі епідемії коронавируса, девальвації і економічної кризи українці кинулися скуповувати і знімати житло.

«На ринку зараз — справжній ажіотаж. Люди масово телефонують, причому, цікавляться навіть тими об’єктами, які ще недавно вважалися неліквідними — за завищеними цінами, на віддалі від Києва. Багато хто не хоче сидіти на карантині в тісних київських квартирах, і намагаються виїхати за місто. Тому шукають будинки під оренду. Інші задумалися про новосілля і розглядають нові квартири і особняки. Ми недавно оформляли квартиру в новобудові. У відділі продажів сиділо чоловік п’ятнадцять з мішками грошей, поспішали укласти договір. Давно такого не бачила. Цікаво, що у цьому ж ЖК ще влітку ми продавали квартири за переуступкою прав, тобто, від них позбувалися ті, хто вклав гроші раніше», — розповіла керівник агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна.

Як пандемія вплине на ціни на квартири

Варто відзначити, що новобудови, з яких покупці масово тікали в минулому році зараз знову стають привабливими. Адже ціни там виставлялися в національній валюті за курсом 27-28 гривень, тому в доларах квартири в минулому році автоматично подорожчали. А з девальвацією гривні почався зворотний процес.

Втім, цей ажіотажний попит може тривати недовго і змінитися зупинкою багатьох будівництв і збільшення кількості проблемних об’єктів.

На вторинному ринку перегляди теж відбуваються

«Ніхто не боїться коронавіруса, постачають маклера маскою і бахилами і вимагають переглядів», — говорить Луханіна. Найближчим часом ріелтори очікують ще більшого ажіотажу. Адже багато українців кинулися забирати з банків депозити, а вкласти гроші, крім як в нерухомість, зараз по-суті, нікуди.
При цьому люди очікують зниження цін в доларах на житло на вторинному ринку, які за останній рік підскочили на 25%. З цієї причини ті, хто вже встиг дати завдаток, припиняють угоди. «20% клієнтів розривають угоду, чекають, що ціни впадуть», — говорить Луханіна.

Повертаються в новобудови

Ринок нового житла в минулому році був на порозі кризи.
По-перше, зміцнення гривні різко знизило привабливість новобудов. Забудовники розраховували ціни по курсу 27-28 гривень за долар, а коли національна валюта зміцнилася до 25 і більше, прайси ніхто переглядати не став. Більш того, посилаючись на подорожчання будматеріалів і зростання зарплат, багато компаній навіть підвищили ціни в гривнях на 3-7%. Тобто, в доларах (а більшість українців зберігає заощадження в валюті) квартири в нових будинках помітно подорожчали. Так, двушка за 1,4 млн, яка коштувала 50 тисяч доларів за курсом 28, після зниження курсу до 25 зросла в ціні на 6 тисяч доларів.
Тому багато покупців взяли паузу і вирішили почекати, поки курс назад не просяде. А ті, хто вже вклав в новобудови, почали від них позбавлятися. За словами Луханіна, люди намагалися продати квартири в недобудованих будинках з переуступки прав навіть з дисконтом.
По-друге, по ринку нового житла сильно вдарив скандал з «Укрбуд». Нагадаємо: будівництва компанії екс-нардепа Максима Микита виявилися замороженими, а гроші з компанії вивели. Зависло 25 об’єктів, а тисячі громадян ризикували залишитися і без грошей, і без житла.
Це підкосило весь ринок — люди стали просто боятися новобудов. Продажі у багатьох забудовників впали, а по нових об’єктах, особливо на етапі фундаменту, зійшли нанівець. Паралельно покупці почали переміщатися на вторинний ринок. В результаті ціни на неї за останній рік, за словами Луханіна, виросли на 20-25%.

Але зараз ситуація змінюється. Комерційний директор ЖК Svitlo Park Олександр Панфілов говорить, що ніякого зниження попиту, яким лякали ринок аналітики, посилаючись на карантин і економічну кризу яка стрімко наближається, немає.
«Кількість угод залишається стабільним. Ми очікуємо, що в найближчі кілька днів число покупців, готових придбати нерухомість з інвестиційною метою може збільшитися на 5-7%. Всі розуміють, що через обвал гривні ціни на первинному ринку будуть переглянуті. І люди спробують скористатися моментом, щоб, як мінімум, зберегти свої кошти», — говорить він.

Керівник з розвитку проектів компанії Citex Development Дарина Бедя очікує, що, якщо нічого не зміниться, найближчим часом попит виросте на 3-5%, а до травня — ще на 5%.
Забудовники чекають в тому числі українців, які зараз забирають свої депозити в банках. Адже, по-суті, варіантів для інвестицій, крім житла та земельних ділянок, у них не так багато.

За словами комерційного директора CBS Holding Ярослави Чапко, на житло в новобудовах можуть звернути увагу також інвестори, раніше вкладали кошти в інші інструменти.
«Якщо в минулому році інвестиційні спекулянти працювали в сегменті ОВДП, то в цьому кинуться на ринок житла. Адже цінові коливання дозволяють працювати від 20-30% річних», — говорить вона.

Заморозять будівництва і перепишуть ціни?

При цьому, за словами Ірина Луханіна, покупці обережні як ніколи, і не поспішають вкладатися в недобудови. Розглядають переважно варіанти у вже зданих будинках або на останньому етапі будівництва, так як побоюються, що багато об’єктів заморозять.
На порозі нової економічної кризи така загроза дійсно є. Хоча самі забудовники запевняють, що поки ніяких проблем, в тому числі, припинення будівництв на час карантину, немає.

«Практично на всіх об’єктах роботи тривають. У всіх є задекларовані терміни здачі житла, і відмова від них, природно, додасть нервозності покупцям, і може негативно позначитися на кількості майбутніх угод. Навпаки: в тих об’єктах, будівництво яких знаходиться на завершальному етапі, роботи йдуть повним ходом», — говорить Панфілов.

Але незрозуміло, що буде, якщо окремі спалахи коронавіруса переростуть в епідемію. Не виключено, що тоді будівництва все ж доведеться зупинити і як і коли їх будуть потім закуповувати — питання. Також будівництва можуть зупинитися якщо країна зануриться в глибоку економічну кризу і різко впаде попит на житло.

Ще один нюанс — ціни. З одного боку, нинішні ціни і так пораховані за досить високим курсом в 27-28 гривень. Тобто, якраз зараз цінник стає реальним. З іншого — забудовники вже дано скаржаться, що ледь зводять кінці з кінцями через підвищення вартості будматеріалів і робіт. Тому, нібито, вже є необхідність підвищувати ціни.

Поки забудовники не переглядають прайси. Але, як вважає аналітик об’єднання девелоперів RED Community Тетяна Шульга-Забельська, після розпочатого обвалу гривні ринок може протриматися на нинішніх цінниках від 2-3 тижнів до трьох місяців. Багато компаній працюють як то кажуть «з коліс», у них немає ні обігових коштів, ні можливості взяти кредит. Тобто, будівництва фінансуються з продажів квартир — класична схема піраміди. Але, якщо гривня буде швидко знецінюватися, отримані гроші вже не дозволять купувати будматеріали, прив’язані до долара. Потрібно буде або підвищувати ціни на житло, або згортати будівництво.
Хоча, швидше за все, апетити забудовників будуть залежати в першу чергу, від попиту. Якщо покупці ще більше активізуються, то житло може подорожчати в межах 10%. Перш за все, виростуть ціни на квартири у вже добудованих будинках і на останній стадії будівництва.

Чекають обвалу цін на вторинному ринку

На вторинному ринку, яка в минулому році перехопила клієнтів у забудовників, зараз неоднозначні тенденції. З одного боку, за словами Ірина Луханіна, інтерес до квартир у старих будинках як і раніше високий.
«Дзвінків стало навіть більше. Люди засіли на карантин і почали активно моніторити ринок», — говорить вона. Також йдуть перегляди. Карантин і загроза підхопити коронавірус не лякають ні потенційних покупців, ні власників житла, — стверджує Луханіна.
Втім, фахівець з нерухомості мережі RE / MAX Михайло Артюхов розповів, що деякі власники квартир поки взяли паузу. «Не хочуть переглядів в період карантину і не поспішають продавати, так як не знають, що потім робити з отриманими грошима і куди їх прилаштувати», — говорить він.
Активізація попиту відзначається практично у всіх сегментах — шукають як квартири економ-класу, так і більш дороге житло (від 100 тисяч доларів і вище). Як і раніше багато бажаючих переселитися в так звані «старі нові будинки», ті, що були здані в експлуатацію до 10 років назад.

З іншого боку, ті, хто вже дав завдаток і готувався оформити угоду, несподівано взяли паузу.

«Від угод відмовляється до 20% потенційних покупців. Це дуже багато. Люди готові втратити 1-3 тисячі доларів і навіть більше. Розраховують, що найближчим часом вторинна подешевшає і вони зможуть купити житло вигідніше», — пояснила ріелтор.

Обвалу цін на вторинному ринку чекають не просто так. У минулому році, після того, як покупці почали йти з первинки на вторинку, житло в страх будинках стало дорожчати. За рік ціни зросли на 20-25%, причому, багато об’єктів виявилися вже явно переоціненими. Але на тлі виниклого дефіциту хороших пропозицій їх все одно брали.

Тепер, коли покупці почнуть знову повертатися на первинку, попит на старі будинки піде вниз.

Крім того, на хвилі нової кризи у людей банально стане менше грошей. «На вторинному ринку завжди працює правило: долар дешевшає, ціни підвищуються, долар дорожчає, ціни падають», — зазначає Луханіна. При цьому, за її словами, миттєвого обвалу на вторинному ринку не буде. Поки на ринку ще вистачає покупців з грошима, плюс додадуться нові, які заберуть банківські депозити і захочуть вкласти їх в нерухомість.
«Ціни будуть падати, але плавно. Вони підвищувалися протягом року, а тепер точно так же будуть відкочувати до колишніх позначок», — вважає Ірина Луханіна.

Втім, все залежить від розмаху кризи. Якщо рецензія накриє світ за гіршим сценарієм, навіть в розвинених країнах буде рекордний обвал економіки, скажімо, в Німеччині очікується мінус 6%, а в США — до мінус 12%. Вітчизняна економіка в такій ситуації і зовсім обвалиться. Тому не виключено повторення ситуації минулих криз, коли ринок завалять пропозицією і будуть ганятися за покупцями, а ціни на квартири в Києві обваляться до 10-15 тисяч доларів.

Біжать за місто і прораховують оренду

Поки неясно, що буде з ринком оренди. За словами Ірина Луханіна, зараз активізувався попит на оренду заміської нерухомості. Люди не хочуть сидіти на карантині в міських квартирах і шукають можливість переселитися «на природу».
Ріелтори констатують підвищення попиту практично у всіх сегментах заміського житла, починаючи від старих будинків в радіусі 50 і навіть 100 кілометрів від Києва, і закінчуючи елітними особняками.
«Попит настільки великий, що вже перевищує пропозицію», — говорить Луханіна.

Більшість киян шукають будинку в найближчому передмісті за ціною в 300-500 доларів в місяць. Але ті, хто не тягне таких цінників, готові переселятися, або принаймні перевозити сім’ї з дітьми, і в більш віддалені населені пункти.

Термін оренди — від місяця-двох, тобто, на час карантину з невеликим запасом, до 5-6 місяців (вересня-жовтня). Тобто, фактично вже стартував і дачний сезон.

А ось оренда квартир — в підвішеному стані. Багато орендарів їдуть на час карантину з Києва, і деякі при цьому відмовляються від знімного житла. Це стосується, зокрема, студентів і заробітчан. Знайти нових постояльців непросто.

Але ріелтори не виключають, що вже через пару тижнів в Києві почнеться «велике переселення». Якщо карантин продовжать, а багато орендарів сидять на ньому за свій рахунок (наприклад, працівники сфери послуг), людям просто не буде з чого платити за оренду. І вони будуть з’їжджати в більш дешеві квартири. Або взагалі виїжджати з Києва в свої рідні міста, щоб там пересидіти важкі часи.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *