По итогам первого месяца 2020 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева выросла на 300 грн (или на 1,3%) и закрепилась на уровне 24,0 тыс. грн. Напомню, что именно такой была цена три месяца подряд — в сентябре, октябре и ноябре 2019. В долларах цена квадрата наоборот уменьшилась на $ 10 (или на 1,0%) до $ 990.
При этом, средняя минимальная стоимость квадратного метра состоянию на начало февраля составляет 16,6 тыс. грн, что лишь на 100 грн (или 0,6%) дороже, чем в прошлом месяце. В долларах она уменьшилась на $ 20 (или на 2,9%), до $ 670.
Если сравнивать январь 2020 с январем 2019-го, то средняя цена столичного квадрата выросла в гривне на 300 грн (или на 1,3%), а в долларах — на $ 140 (или 16,5%). Стоит отметить, что январь воспринимается многими девелоперами как символический месяц для старта новых проектов. Таких за последний месяц накопилось семь:
— ЖК бизнес-класса City Hub в Соломенском районе от компании «Интеграл-Буд»;
— ЖК SAGA City Space от застройщика Saga Development на Подоле;
— ЖК комфорт-класса Forward в Шевченковском районе от компании РИЕЛ;
— ЖК LIKO-GRAD Perfect Town в Голосеевском районе от застройщика Perfect Group и Лико-Холдинг;
— ЖК Star City от BudCapital и Киевгорстрой в Днепровском районе;
— ЖК «Клубный» от ZIM Group в Соломенском районе;
— ЖК на ул. Андреевской на Подоле (пока не известно о его позиционировании).
Стоимость жилья по классам также изменилась за первый месяц текущего года. Квадратный метр класса «эконом» просел на 1,3 тыс. грн (или на 7,2%) в гривне и на $ 80 (или 10,3%) в долларах; «Комфорт» — на 200 грн (или на 0,9%) в гривне и на $ 30 (или 3,5%) в долларах; «Бизнес» — на 100 грн (или на 0,3%) в гривне и на $ 20 (или 1,4%) в долларах.
Зато подскочил в цене квадратный метр элитного жилья — а именно на 1,7 тыс. грн (или на 2,8%) в гривне и на $ 40 (или 1,6%) в долларах.
Локация на уровне концепции, позиционированием и инфраструктурой прямо влияют не только на предпочтения покупателей, но на цену. Если посмотреть на стоимость квадратного метра жилья в зависимости от районов Киева, то ценовая динамика была следующей:
— в Оболонском районе в гривнах цена выросла на 400 грн (или на 1,9%) и составляет 21,1 тыс. грн, а в долларах — на $ 10 (или на 1,2%) и составляет $ 870;
— в Подольском районе стоимость просела на 1,2 тыс. грн (или на 4,9%), до 23,1 тыс. грн, в национальной валюте и на $ 70 (или на 6,8%) до $ 970;
— в Святошинском районе падения цены было еще большим — 2,9 тыс. грн (или 12,8%), а в долларах цена снизилась на $ 130 (или 13,8%) и составила $ 810;
— в Соломенском районе стоимость выросла на 300 грн (или на 1,4%), до 22,0 тыс. грн, а в долларах осталась без изменений — $ 920;
— в Шевченковском районе гривневые цены просели на 200 грн (или на 0,6%), до 32,2 тыс. грн, а в долларах — на $ 10 (или на 0,7%) до $ 1 340;
— на Печерске, где строят чаще всего комплексы элит-класса и сегмента класса бизнес +, цена в гривне выросла на 2,1 тыс. грн (или на 4,9%) и на $ 30 (или на 1,7%) до $ 1 830 ;
— в Голосеевском районе стоимость подскочила на 600 грн (или на 2,5%), до 24,8 тыс. грн и на $ 10 (или на 0,9%) до $ 1 020;
— в Деснянском районе цена в гривне увеличилась на 400 грн (или на 2,1%), до 19,1 тыс. грн, а в американской валюте наоборот просела на $ 10 (или на 1,3%) до $ 790;
— в Днепровском районе произошло снижение цены на 900 грн (или на 4,3%), до 20,0 тыс. грн. и на $ 50 (или на 5,7%) до $ 830;
— в Дарницком районе цена снизилась на 700 грн (или на 3,5%), до 19,5 тыс. грн. и на $ 60 (или 6,9%), до $ 800.
Напомню, что на рынке выделяются два принципиально новые сегменты, которые вскоре вытеснят традиционные классы жилья. Это сегменты комфорт + и бизнес +, в которых различные форматы жилья — «город в городе», многофункциональные комплексы, live-work-play, эко-проекты, сервисные ЖК, апарт-комплексы и тому подобное. Стоимость жилья в этих проектах не поддается усреднению пока через абсолютно разнообразный подход к ценообразованию и позиционированию, однако она уже в среднем на 5-15% выше, чем в других ЖК на рынке.
Что влияет на цену на квартиры в новостройках сейчас
Как всегда, ключевыми факторами являются стоимость строительных материалов и рабочей силы, за прошлый год выросли на 10-12% и 10-15% соответственно. В 2020 году рост цен, вероятно, продолжится и будет примерно такими же темпами. Девелоперы не под запись озвучивают официальные фиксированные расценки для рабочих. В частности, средняя зарплата за месяц составляет $ 1500, что существенно сказывается на общей смете проекта и влияет на квадратный метр. Другое дело, что такие суммы официально платят далеко не все застройщики, в определенных компаниях есть задержки с выплатами, а некоторым так и не удается преодолеть кадровый голод. Перед новым годом системные игроки не скрывали, что человеческого ресурса не хватает. Немало строителей выехали за границу, поэтому на хороших профессионалов приходилось охотиться и это существенно отразилось как на стоимости их услуг, так и на общих бюджетах проектов.
Кроме того, влияет и курс валют, который заставляет покупателей притормозить с покупкой. Больше всего страдает от этого бюджетное жилье и неликвидные концепции ЖК, где продажи «просели» на 30%. Объекты, которые почувствовали «проседания» продаж, всегда дают скидки, распродажи и акции, а затем — происходит незначительный демпинг цены. Однако, говорить про существенные ценовые качели на первичном рынке пока рано: нужно учесть макроэкономические, политические и рыночные тенденции в ближайшей перспективе. Можно прогнозировать изменения цен в пределах 1-3% в ближайшей перспективе в зависимости от факторов влияния.
