На ринку нерухомості в Україні забудовники очікують міні-бум. З іншого боку, можлива світова фінансова криза і економічні проблеми в Європі можуть негативно позначитися на вартості квартир у великих містах. Разом з експертами спробуємо розбиратись, як можуть змінитися ціни на квадратні метри в найближчому майбутньому.
Фактори зростання цін на нерухомість
Відкриття ринку землі
Президент Володимир Зеленський доручив уряду розробити законопроекти, які запустять ринок сільгоспземель. І якщо законопроекти з’являться в найближчий місяць, то сам ринок відкриють десь через рік. Принаймні так бачить процес зняття мораторію прем’єр-міністр Олексій Гончарук.
За його словами, ринок відкриють до літа 2020 року, загальне кредитування в гривні буде дешевше, ніж в сучасних умовах, і це дасть можливість українським фермерам брати кредити за більш низькою відсотковою ставкою, ніж зараз.
За різними оцінками, відразу після відкриття ринку в країну підуть мільярди доларів на скупку землі, а люди, які продадуть свої паї, почнуть вибирати собі житло у великих містах. Експерти кажуть, що різке збільшення попиту може істотно підвищити ціни.
Коментар експерта
— Після зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель я чекаю великий бум на ринку нерухомості, — упевнений керівник аналітичного відділу Forex Club Андрій Шевчишин. — Тримачі паїв, в основному з села, інвестуватимуть гроші, отримані після продажу землі, в поліпшення житлових умов, покупку квартир, будівництво та ремонти. Це спровокує як зростання попиту, так і зростання цін на будматеріали і будівельні послуги. Як наслідок — ціни на нерухомість можуть додати 10-15% в короткий період часу після запуску ринку землі. При цьому великий «запас» нерухомості, який є зараз, буде спожитий. Лібералізація ринку дозвільних документів для будівництва та посилення відповідальності будівельників сприятимуть очищенню ринку.
Зростання економіки
Другим фактором, який може штовхнути ціни на квадратні метри вгору, повинно стати прискорене зростання економіки і, як наслідок цього, зростання реальних доходів населення. В уряді обіцяють, що економіка буде зростати на 7% в рік, і за найближчі п’ять років вона виросте на 40%.
Економісти кажуть, що якщо цей сценарій дійсно буде реалізований, то істотно зросте не тільки економіка, а й доходи населення.
У великих містах середні зарплати будуть ще вище, що відіб’ється на цінах на квадратні метри. Як кажуть експерти, разом зі зростанням доходів дорожчає вартість квадратних метрів, а також оренда житла.
Коментар експерта
— Якщо реальний ВВП виросте за 5 років на 40%, як оголосив глава уряду, то наш доларовий ВВП виросте в два рази — до 300 млрд до 2024 року, — говорить економіст Данило Монін. — Це дозволить підняти рівень зарплат до 800 доларів в середньому по країні.
Зниження кредитних ставок
Одним з першочергових завдань для нового уряду Володимир Зеленський назвав необхідність знизити ставки за кредитами.
Раніше на посаді заступника голови Офісу президента Олексій Гончарук заявив, що вже в 2020 році ставки по іпотечних кредитах знизяться до 12-13% річних.
Правда, в Нацбанку кажуть, що ставки підуть вниз, але не так швидко. За словами директора департаменту фінансової стабільності НБУ Віталія Ваврищука, вартість іпотеки в Україні вже в наступному році може знизитися до 15-17%. А через два-три роки можуть дійти до озвучених президентом мінімумів.
Якщо врахувати, що зараз кредитні ставки по іпотечних кредитах в Україні складають близько 20%, то зменшення їх в півтора рази може істотно розігріти ринок. Як кажуть банкіри, при зниженні процентної ставки по кредитах на 2% відбувається зростання звернень за іпотечними кредитами як мінімум на 20%. Тобто при зниженні ставки в півтора рази кількість іпотечних кредитів може зрости щонайменше вдвічі, що збільшить попит на ринку житла.
Фактори падіння цін на нерухомість
Брексил і криза в Європі
Одними з основних драйверів на ринку нерухомості у великих українських містах стали українські заробітчани. За рік вони перераховують в Україну близько 14,5 млрд доларів, частина цих грошей йде на поліпшення житлових умов їх сімей, які залишилися на батьківщині.
Авторитетне британське видання Financial Times повідомляє, що «забудовники називають трудових мігрантів одними з основних клієнтів на житло у багатоповерхових житлових комплексах навколо Львова. Жителі Східної і Південної України також не відстають від своїх західних сусідів і все частіше виїжджають на роботу за кордон. Наприклад, практично половина всіх нових багатоповерхових об’єктів на околиці Миколаєва фінансується трудовими мігрантами».
Але ситуація може змінитися. З одного боку, багато європейських економік входять в рецесію, а з іншого боку, Великобританія погрожує вийти з ЄС без відступних. Через це може постраждати й Україна. Якщо грошовий струмочок від заробітчан скоротиться, то це неминуче позначиться на ринку нерухомості в Україні.
Коментар експерта
— У разі Брексіта без угоди Європа втратить близько 1,2 млн робочих місць, — каже Андрій Шевчишин. — Україна, для якої Європа є основним торговим партнером, а ще місцем заробітку для гастарбайтерів, також неминуче почне відчувати проблеми.
Світова фінансова криза
Ну і нарешті, горезвісна світова фінансова криза, про яку говорять все частіше, може зачепити і нашу країну. Для України наближення кризи означає падіння цін на наш експорт і відтік «гарячого» капіталу з країни. Це все позначиться на курсі гривні.
— Уже зараз спостерігається негативна кон’юнктура на світових сировинних ринках — падіння цін на зерно, руду і метали, — каже Андрій Шевчишин. — Це буде стримувати надходження іноземної валюти в країну. Гальмування глобальної торгівлі та ризики рецесії в світовій економіці тиснуть на настрої інвесторів, які шукають порятунку капіталу в золоті і доларі США, що обмежує інвестиції в економіки, що розвиваються, такі як Україна.
Всі ці фактори можуть негативно позначитися як на курсі гривні, так і на планах уряду мало не подвоїти темпи зростання економіки. Однак криза — це і можливість для вкладення вільних коштів.
Коментар експерта
— Під час кризи падають ціни на нерухомість, — каже економіст Олексій Кущ. — Якщо у вас є певна сума, то в разі падіння цін можете спробувати купити квартиру у метро для подальшої здачі в оренду.
Р.S. На думку більшості експертів, зараз дуже складно прогнозувати ситуацію на ринку нерухомості в наступному році. З одного боку, останнім часом відбувається скупка офісних центрів в Києві інвестиційними компаніями із західним капіталом. Це говорить про те, що інвестори чекають зростання цін. З іншого боку, світова криза може перекреслити ці позитивні очікування.
